Investir dans l’immobilier locatif en France reste l’un des moyens les plus sûrs et les plus populaires de construire un patrimoine. Cependant, pour maximiser les rendements, un objectif clé est d’obtenir un cashflow positif. Cela signifie que les revenus locatifs dépassent les charges (crédit, taxes, entretien), permettant ainsi à l’investisseur de générer un revenu mensuel excédentaire.
Dans cet article, nous explorerons les villes françaises offrant les meilleures opportunités d’investissement locatif, avec un accent particulier sur la génération de cashflow positif.
Qu’est-ce qu’un Cashflow Positif ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet, clarifions ce concept. Un cashflow positif survient lorsque :
- Revenus locatifs mensuels (loyer) > Dépenses mensuelles (prêt immobilier, charges, impôts).
Atteindre ce résultat dépend de plusieurs facteurs :
- Prix d’achat immobilier.
- Rendement locatif (loyer annuel brut / prix d’achat).
- Conditions de financement (taux d’intérêt, durée du prêt).
- Taux de vacance locative.
Les villes où les prix de l’immobilier sont relativement bas, mais où la demande locative est élevée, sont généralement les plus propices à ce type d’investissement.
Critères de Sélection des Villes pour un cashflow positif
Pour identifier les meilleures villes où investir, nous avons pris en compte les critères suivants :
- Rendement brut élevé : Les villes avec un rendement brut supérieur à 7% sont à privilégier.
- Prix au m² accessible : Les zones où les prix sont bas permettent d’entrer sur le marché sans un capital énorme.
- Demande locative stable : Présence d’étudiants, jeunes actifs ou travailleurs mobiles.
- Dynamisme économique : Proximité de pôles d’emploi ou d’infrastructures importantes.
- Qualité de vie : Les villes attractives attirent les locataires et limitent la vacance.
Les Meilleures Villes pour Investir en 2024 avec un Cashflow Positif
1. Saint-Étienne
- Prix moyen au m² (2024) : 1 300 €.
- Rendement brut moyen : 8-10%.
- Profil des locataires : Étudiants, jeunes actifs, familles.
Saint-Étienne, située en région Auvergne-Rhône-Alpes, est une ville attractive pour les investisseurs. Les prix de l’immobilier y sont parmi les plus bas en France, mais la demande locative reste forte grâce à une population étudiante et active. En plus, la ville bénéficie d’un dynamisme économique croissant grâce à sa proximité avec Lyon.
Quartiers à privilégier :
- Bellevue : Bien desservi par les transports en commun.
- Centre-ville : Proche des universités et des commerces.
2. Mulhouse
- Prix moyen au m² : 1 450 €.
- Rendement brut moyen : 8-11%.
- Profil des locataires : Travailleurs transfrontaliers, étudiants.
Mulhouse, à la frontière avec la Suisse et l’Allemagne, offre un excellent potentiel de rendement locatif. Le coût d’acquisition y est faible, et la demande locative est boostée par les travailleurs transfrontaliers. Son bassin d’emploi en pleine transformation attire également de nouveaux habitants.
Atouts supplémentaires :
- TGV reliant Paris en moins de 3 heures.
- Politique municipale encourageant la rénovation urbaine.
3. Limoges
- Prix moyen au m² : 1 400 €.
- Rendement brut moyen : 7-9%.
- Profil des locataires : Étudiants, familles.
Limoges est une ville à taille humaine qui combine un marché immobilier abordable et une demande locative stable. Avec deux universités, un cadre de vie agréable et un coût de la vie réduit, elle attire de nombreux étudiants et jeunes actifs.
Quartiers intéressants :
- La Gare : Proche des transports.
- Centre-ville : Patrimoine historique et services.
4. Roubaix ; idéal pour un cashflow positif
- Prix moyen au m² : 1 250 €.
- Rendement brut moyen : 10-12%.
- Profil des locataires : Étudiants, ménages modestes.
Ville en pleine mutation, Roubaix attire les investisseurs grâce à ses prix imbattables et à un rendement locatif impressionnant. La demande locative y reste forte, notamment pour des logements bien rénovés, grâce à la proximité avec Lille et la métropole européenne.
Précautions :
- Privilégier les biens rénovés ou prêts à rénover.
- Étudier les secteurs pour éviter les zones à risque.
5. Le Havre
- Prix moyen au m² : 2 000 €.
- Rendement brut moyen : 7-9%.
- Profil des locataires : Étudiants, familles, cadres.
Le Havre, grâce à son port dynamique et à sa position stratégique, attire une population variée. Les prix restent abordables par rapport aux autres villes de la côte normande, et la demande locative est stimulée par des initiatives de rénovation urbaine.
Zones à explorer :
- Saint-Vincent : Quartier dynamique et proche du centre.
- Les Gobelins : Attractif pour les familles.
6. Perpignan
- Prix moyen au m² : 1 600 €.
- Rendement brut moyen : 8-10%.
- Profil des locataires : Étudiants, retraités, travailleurs saisonniers.
Proche de l’Espagne et de la Méditerranée, Perpignan attire de nombreux locataires, notamment des étudiants et des saisonniers. Son attractivité touristique renforce la demande locative saisonnière.
Quartiers recommandés :
- Gare : Idéal pour les étudiants.
- Centre-ville historique : Forte demande.
Stratégies pour Maximiser le Cashflow Positif
Investir dans ces villes ne garantit pas automatiquement un cashflow positif. Nous vous recommandons d’avoir des revenus réguliers élevés pour sécuriser pour vos investissements. Voici quelques stratégies clés pour maximiser vos chances de succès :
1. Privilégier les petites surfaces
Les studios et T2 offrent généralement un meilleur rendement brut, surtout dans les zones à forte densité étudiante.
2. Opter pour la colocation
Dans les grandes villes ou les pôles universitaires, transformer un grand appartement en colocation peut considérablement augmenter le rendement locatif.
3. Négocier l’achat au meilleur prix
En négociant bien le prix d’achat et en ciblant des biens nécessitant des travaux de rénovation légers, vous pouvez augmenter la valeur locative du bien.
4. Exploiter les niches locatives
- Location meublée non professionnelle (LMNP) : Avantages fiscaux intéressants.
- Location saisonnière : Rentable dans les zones touristiques.
Les Risques à Éviter
Bien que les villes mentionnées présentent de nombreuses opportunités, il est essentiel de rester vigilant. Voici les principaux risques à surveiller :
- Vacance locative élevée : Étudiez la demande locative locale avant d’investir.
- Zones sensibles : Certaines parties de villes comme Roubaix ou Saint-Étienne nécessitent une analyse approfondie.
- Dépenses sous-estimées : Taxes foncières, charges de copropriété et frais d’entretien peuvent réduire votre cashflow.
Investir en France pour générer un cashflow positif est une stratégie accessible si vous choisissez les bonnes villes. Saint-Étienne, Mulhouse, Limoges, Roubaix, Le Havre et Perpignan sont des destinations attractives grâce à leurs prix bas et leur rendement locatif élevé.
En suivant les stratégies adaptées et en restant attentif aux risques, vous pouvez construire un portefeuille immobilier rentable et durable. L’essentiel est de bien analyser le marché local et de structurer votre projet en fonction de vos objectifs financiers.